◆ 開(kāi)發(fā)商承諾“購(gòu)首層送花園”“購(gòu)頂層送平臺(tái)”，有法律效力嗎？
問(wèn)：在商品房銷(xiāo)售中，首層和頂層相對(duì)于其他樓層，價(jià)格比較低廉，即使如此，首層和頂層的銷(xiāo)售也十分不樂(lè)觀，于是有的開(kāi)發(fā)商宣傳承諾“購(gòu)首層送花園”“購(gòu)頂層送平臺(tái)”，請(qǐng)問(wèn)這種宣傳有法律效力嗎？首層和頂層的業(yè)主享有的是使用權(quán)還是所有權(quán)？
我們常常會(huì)在報(bào)紙或者售房廣告上見(jiàn)到這樣的廣告詞：“購(gòu)首層送花園”“購(gòu)頂層送平臺(tái)”，這意味著開(kāi)發(fā)商將贈(zèng)送每一位購(gòu)買(mǎi)首層或者頂層的人若干平米的房屋土地使用權(quán)，首層或者頂層購(gòu)房人將免費(fèi)得到一塊面積不菲的花園或者平臺(tái)。開(kāi)發(fā)商的這一優(yōu)惠條件，使本來(lái)少人問(wèn)津的首層及頂層變成了香餑餑。開(kāi)發(fā)商的這一做法，初看起來(lái)，覺(jué)得沒(méi)有什么問(wèn)題，似乎順理成章，但是仔細(xì)分析起來(lái)，這里面存在許多的法律問(wèn)題。按照目前的民法理論，首層花園及頂層平臺(tái)屬于全體業(yè)主共有。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果你在某棟樓上購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，那你首先對(duì)這套住房擁有所有權(quán)。同時(shí)，你將和這棟樓的其他業(yè)主一起對(duì)該棟樓的一些共用部位和共用設(shè)施設(shè)備(如基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂、戶外墻面、樓梯間、走廊通道等)共同擁有所有權(quán)。從本質(zhì)上來(lái)講，屬于樓房一部分的花園應(yīng)該屬于共用部位。在目前的房產(chǎn)權(quán)利登記制度基礎(chǔ)上，由于不能單獨(dú)區(qū)分辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，因此，開(kāi)發(fā)商也就不能單獨(dú)將花園及平臺(tái)出售或贈(zèng)送。
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