◆ 開發(fā)商承諾“購首層送花園”“購頂層送平臺”，有法律效力嗎？
問：在商品房銷售中，首層和頂層相對于其他樓層，價格比較低廉，即使如此，首層和頂層的銷售也十分不樂觀，于是有的開發(fā)商宣傳承諾“購首層送花園”“購頂層送平臺”，請問這種宣傳有法律效力嗎？首層和頂層的業(yè)主享有的是使用權(quán)還是所有權(quán)？
我們常常會在報紙或者售房廣告上見到這樣的廣告詞：“購首層送花園”“購頂層送平臺”，這意味著開發(fā)商將贈送每一位購買首層或者頂層的人若干平米的房屋土地使用權(quán)，首層或者頂層購房人將免費得到一塊面積不菲的花園或者平臺。開發(fā)商的這一優(yōu)惠條件，使本來少人問津的首層及頂層變成了香餑餑。開發(fā)商的這一做法，初看起來，覺得沒有什么問題，似乎順理成章，但是仔細分析起來，這里面存在許多的法律問題。按照目前的民法理論，首層花園及頂層平臺屬于全體業(yè)主共有。舉個簡單的例子，如果你在某棟樓上購買了一套商品房，那你首先對這套住房擁有所有權(quán)。同時，你將和這棟樓的其他業(yè)主一起對該棟樓的一些共用部位和共用設施設備(如基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂、戶外墻面、樓梯間、走廊通道等)共同擁有所有權(quán)。從本質(zhì)上來講，屬于樓房一部分的花園應該屬于共用部位。在目前的房產(chǎn)權(quán)利登記制度基礎上，由于不能單獨區(qū)分辦理產(chǎn)權(quán)證書，因此，開發(fā)商也就不能單獨將花園及平臺出售或贈送。
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