北京市通州區(qū)玉橋中路與玉帶河?xùn)|街交叉口，幾棟正在裝飾的“小產(chǎn)權(quán)”房每平方米價格只有1萬元左右，而同一路段的商品房每平方米價格在兩萬元以上。本報記者李劍平攝
中國青年報5月19日報道 “沒有公司領(lǐng)導(dǎo)層的批準(zhǔn)，嚴(yán)禁員工擅自接受媒體采訪”。北京東直門外大街一房產(chǎn)中介置業(yè)顧問告訴中國青年報記者：“前段時間不知道一句話怎么流傳到了網(wǎng)上，公司發(fā)現(xiàn)后給予嚴(yán)重警告處分�！�
據(jù)這位置業(yè)顧問透露：“目前處于房市政策調(diào)控關(guān)鍵期，各方利益博弈激烈。一些房產(chǎn)中介公司為防止禍從口出，干脆向員工下達‘封口令''�！�
“房價歸根到底還是被炒起來的�！北本┦型ㄖ輩^(qū)東關(guān)一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向中國青年報記者透露，“除了‘地王''拉動房價外，房產(chǎn)中介機構(gòu)以及不負(fù)責(zé)的媒體在推波助瀾。”
“二手房交易壞就壞在中介環(huán)節(jié)�！彼麄兟靾髢r，漁翁得利，成批量地造就“百萬富翁”。她說，若在網(wǎng)上發(fā)布一套房子需要出租或出售信息，第一個打進你電話的不是求租戶或買主，而是房產(chǎn)中介，尤其是京城的龍頭房產(chǎn)中介。
起初，通州的中小中介公司懷疑行業(yè)老大聯(lián)手網(wǎng)站壟斷北京房源。后通過上述公司內(nèi)部渠道打聽到，龍頭中介公司采購了一種類似后臺控制器的設(shè)備，只要網(wǎng)上有新的房源信息發(fā)布，就可在第一時間內(nèi)跟蹤、鎖定。
去年年底，通州東關(guān)一業(yè)主預(yù)計以8000元/平方米的價格出售一套房子，京城一家龍頭中介公司經(jīng)紀(jì)人說這房子每平方米至少可以賣到1.1萬元，對外掛牌價格1.3萬元，并尋找目標(biāo)顧客群，然后把已知、未知的規(guī)劃告知買房者，同時每天帶三五批人看房，形成一個“不愁房子賣不出”的假象。久而久之，中介公司就把房價推向了預(yù)期的高位。
通州這位資深經(jīng)紀(jì)人說，去年年底月亮河公園還只有1.4萬元/平方米，現(xiàn)在賣到3.5萬元/平方米，其中就有中介公司的炒作。她認(rèn)為，“百姓沒有能力來推之上漲”。
二手房交易價格越高，業(yè)主往往容易一夜暴富，身家陡漲幾十萬元甚至上百萬元;買房者稍有把持不住，則容易成為百萬“負(fù)翁”。因為中介費不打折，二手房越是高價交易、頻繁交易，中介公司越得利。
據(jù)一名資深經(jīng)紀(jì)人透露，京城東北部的二手房市場被一家龍頭中介公司牢牢控制，東南城區(qū)的市場則被其他房產(chǎn)中介瓜分。北京大的一家中介公司有四五百家門店，好的一個門店每月房產(chǎn)中介費都在四五十萬元，好的事業(yè)部每月中介收入可達2000萬元左右。
緊隨其后的另一家中介公司大概有300多家門店，每個月的中介費也達到一兩千萬元。
“龍頭中介公司部門經(jīng)理年薪達到兩三百萬元，每兩三年造就一個千萬富翁是擺在面前的事實，百萬富翁更不在話下�！边@位資深經(jīng)紀(jì)人說，“此乃調(diào)控房市的‘真空區(qū)''。國家‘新政''在大力打擊房地產(chǎn)市場投機行為，但往往忽略了規(guī)范管理制造‘泡沫''的這個群體。”
“年初1.1萬元／平方米，無人問津；3月中旬每平方米飆升到兩萬多元，一搶而空。”5月15日，我愛我家置業(yè)經(jīng)理在推薦運河明珠二單元一套二手房時對記者說，“108平方米，價格220萬元。”
時值房地產(chǎn)市場調(diào)控新政“滿月”，對于北京通州房價走勢，這位置業(yè)經(jīng)理透露，國家“重拳”出擊房市以來，沒有出現(xiàn)多少降價跡象，只是二手房增加了一些房源。
但我愛我家置業(yè)經(jīng)理也透露，“今年三四月期間，我愛我家每個月成交三四十套二手房，中介服務(wù)費達到七八十萬元”�，F(xiàn)在通州二手房市場基本上是有價無市，“哪怕推出一些降價七八千／平方米的特價房，也是門可羅雀”。
通州區(qū)地處北京長安街延長線東端，是京杭大運河的北起點，特殊的地理坐標(biāo)讓這一帶房價在今年3月15日前后瘋狂上漲，幾乎逼近京城二三環(huán)核心區(qū)域的價格。通州沿新華大街的拆遷工作力度同樣前所未有。新華醫(yī)院、通州百貨、潞州商城、263醫(yī)院、銀地大廈等過去通州城的標(biāo)志性建筑，都被劃入拆遷紅線范圍，墻壁上一個個紅色油漆圈起的“拆”字內(nèi)十分顯眼。
接受中國青年報記者采訪的多位人士說：“是泡沫，支撐和抬高了通州房價。”
“新城規(guī)劃”效應(yīng)令通州房價漲勢蓋過主城區(qū)
京城房價基本上是按二環(huán)向外依次遞減。但在今年三四月房價上漲的大潮中，在六環(huán)串起的順義、昌平、門頭溝、房山、大興等京郊區(qū)域，唯獨通州區(qū)房價一路領(lǐng)漲，風(fēng)頭有蓋過主城區(qū)之勢。
資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王女士說，去年12月通州房價進入萬元上下震蕩期。大家都在揣摩“通州畢竟是在五環(huán)外，房價不可能漲到二三環(huán)水平”，“等一等”的觀望心態(tài)占了主流。但2010年2月28日，元宵節(jié)過后，先后傳出“除了現(xiàn)有八通線外，未來再建四條地鐵線”，“北京新城規(guī)劃上半年出臺”等說法。
“北京集中力量，聚焦通州”，“北京新城，第二‘上海浦東’”等，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界的熱詞。“只愁沒房源，不怕沒買家”，民眾隨之感受到房市炙手可熱。
徐老師在通州區(qū)一所學(xué)校工作。一夜之間，她發(fā)現(xiàn)自己居住的小區(qū)里涌現(xiàn)了很多領(lǐng)人看房的中介人員。一打聽，原來自己2002年每平方米2000多元購買的房子現(xiàn)在居然可以賣到2萬多元一平方米。“平生身家第一次躋入‘百萬富翁’行列�！彼f。
“九棵樹、梨園漲勢如此，東關(guān)、北關(guān)亦然”。我愛我家置業(yè)經(jīng)理說，東關(guān)的西上園、中上園與東上園曾是通州大的居住小區(qū)，由于毗鄰運河與新華大街，二手房一直火爆�！�3月15日全國‘兩會’閉幕前后，報價達到2.6萬元／平方米”。
4月6日，北京市發(fā)展和改革委員會、國土資源局、規(guī)劃委員會、投資促進局、通州區(qū)政府舉辦的北京通州現(xiàn)代化國際新城建設(shè)項目發(fā)布會，被地產(chǎn)界認(rèn)為是凝聚全球財智，共創(chuàng)國際新城的“號角”。
“快進快出，搖身一變就是百萬富翁�！毙炖蠋煹囊粋�朋友去年年底相中通州天時名苑一套90平方米的房子，并以較低價格買進，今年4月房價高時拋售，足足賺了100多萬元。
一位不愿意透露姓名的先生炒房更是神速，“早上買進，晚上就加價10多萬元轉(zhuǎn)手賣出”。他用全款專撿八通線沿線的小戶型買。有時候只付百分之二三十的房款，先把房子買下來，房產(chǎn)證、土地證等都還沒來得及過戶至自己名下，就找到下家，自己賺取十多萬元差價后，直接由上家與下家板證過戶。在通州房價高漲期間，這位先生以此手法倒騰了十多套二手房。
“把錢擱在銀行生利息，還不如買房、炒房來得快。”我愛我家置業(yè)經(jīng)理說，100萬元存在銀行一年的利息就是三五萬元，炒房說不定一年就能翻番。五六年前，我愛我家到東關(guān)開分店時，通州房價只有兩三千元／平方米，現(xiàn)在達到兩萬多元／平方米。
通州二手房價坐著“直升機”上升源自同期期房銷售價格的飆升。一些新樓盤銷售價格日新月異，漲幅賽過股市，讓購房者驚嘆：“‘海南式’房產(chǎn)泡沫沿京杭大運河北漂通州�！�
以94~130平方米為主力戶型的通州京貿(mào)國際城為例，今年年初項目價格預(yù)期在13800元／平方米，3號樓4月8日開盤均價為24800元／平方米。5月17日售樓小姐告訴中國青年報記者，“現(xiàn)在每平方米仍是26800元。”
在通州新城規(guī)劃中心的K2海棠灣，4月中旬開盤2期1號、11號與14號樓。其中面積為88平方米的戶型均價為24800元／平方米，127平方米戶型均價25500元／平方米，150平方米戶型均價26000元／平方米，首付低50%�！皶簾o優(yōu)惠！”售樓處工作人員斬釘截鐵地說。
較之集體“奔三萬”的期房價格，月亮河公園、世紀(jì)新城長城國際等樓盤則有過之而無不及。京哈高速第一出口附近的月亮河公園每平方米的均價，從年初1.9萬元漲到4月19日3萬元，再到5月11日3.3萬元，5月17日3.5萬元，一路高歌猛進。
誰買得起通州的房
關(guān)先生是土生土長的通州人，現(xiàn)在一家人“蝸居”在運河西大街一處70平方米的房子中。他家前些年買房時只要1000多元／平方米，現(xiàn)在增值20多倍，即使老房子被拆遷，拿著補償款也不知道去哪里購買安身立命的房子。關(guān)先生一邊開著“黑”出租車，一邊傾訴著中年男子的困惑。
他月收入2000元左右，在通州百姓中屬于高不成、低不就的“夾心層”。不要說購買商品房需求，哪怕是改善性住房需求都沒有。現(xiàn)在不動，一家人好歹還有一個“窩”，隨便挪動一下，大家就得喝“西北風(fēng)”了。“月供至少1000多元，孩子要上學(xué)，還有房子的物業(yè)費、暖氣費，這費那費像‘泰山’一樣壓得你根本喘不出氣來”。
關(guān)先生稱，目前東進通州買房的人流主要有“兩股”，一股是來自北京城的白領(lǐng)或投資客，另一股來自全國各地的暴發(fā)戶�！跋裎业仁杖氲谋镜厝�，甭說買房，拼死拼活干多少年也買不上一間‘廁所’”。
來自通州東關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的觀察印證了這種說法。陳女士說，她賣了這么多年房子，沒有幾個年輕人是自己掏首付的，大部分都是用父母的錢付首付，然后再慢慢還月供�！斑^去房價便宜時，首付20萬元能買一套五六十萬元房子�，F(xiàn)在房價陡漲、首付提高比例后，即便付七八十萬元首付，也買不到什么好房子�？啥嗌偌彝ヒ幌伦幽苣贸銎甙耸f元現(xiàn)金呢？”
以通州普通公務(wù)員、企業(yè)合同制員工為例，月收入在五六千元的人占主體，購買一套150萬元的二手房，首付50%就是70多萬元，算上中介服務(wù)費、契稅、營業(yè)稅、貸款代理服務(wù)費等又需要10多萬元。一名中等收入的員工不吃不喝一年充其量存款6萬元，攢足首付至少需要10~20年。
我愛我家東關(guān)店員工透露，現(xiàn)在有不少人想買房自住或換房改善居住環(huán)境，但手頭的錢根本達不到首付要求。手頭有房的業(yè)主也往往只考慮一次性付全款的買主。因為買主組合貸款手續(xù)麻煩，業(yè)主需要等較長的時間才能收到房款。
西上園值勤保安周先生告訴記者，近到小區(qū)探問二手房價格與周邊環(huán)境的人，以提公文包的外地人居多�！八麄冑I房不是自住，而是用于投資”。
位于新華大街的北京ONE樓盤，與通州區(qū)政府一路之隔。售樓人員介紹，項目一期今年6月開盤，明年可入住。“目前只有190多套的房子，已經(jīng)排到200多號。”據(jù)這位銷售員說，“樓盤受‘新政’影響并不大，均價差不多在3萬元／平方米。排號客戶中，有的人一口氣拿下十個號。”
中國科學(xué)院政策所經(jīng)濟學(xué)家張洪石說，以前北京城到通州購買房子往往是年收入在十萬元左右的白領(lǐng)階層，他們對房價漲幅的承受能力非常有限。如果通州房價超過2萬元／平方米，很大一部分人就買不起了，他們住房的剛性需求就被迫轉(zhuǎn)為潛在需求，那么繼續(xù)推動房價繼續(xù)上漲的就是投資與投機資本。
降三四千也沒人買
盡管中介堅稱通州區(qū)房價在中央調(diào)控新政“滿月”之際依然不見跌勢，但這里的居民卻眼見著一些二手房在降價銷售。
2003年前后，李女士在地鐵八通線附近買了一套90平方米左右的房子自住。工作日期間，小兩口城里、城外來回穿梭，疲憊不堪。通州二手房價格直線上升過程中，她與家人商量是不是把房子賣了，搬到朝陽區(qū)望京附近住�！耙恢豹q豫不決，總想等等再看。待到痛下決心時，聽說房價直線下降，與百萬收入失之交臂�！彼没诓灰训卣f。
無論是在二環(huán)東直門附近的房產(chǎn)中介，還是東關(guān)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，都認(rèn)為通州房價“泡沫太大，差一點就要崩盤了”。代理東直門外大街海晟名苑的中介公司告訴中國青年報記者，近期不管是投資，還是自住，根本不要考慮通州的房子�！笆薪嫉姆績r與漲幅都追上市中心了，不是泡沫，又是什么呢”。
在東關(guān)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的一位女士連續(xù)用“不正常的跳躍、不正常的漲幅”，來描述今年3月以來通州房價的亂象。
“說不定通州房價能漲到4萬多元／平方米”。當(dāng)?shù)赜蟹孔鍨橹畾g欣鼓舞，無房族為此憤憤不平。4月15日前后，國家堅決遏制房地產(chǎn)價格過快上漲的“利劍”出鞘后，住在九棵樹附近的瞿女士說，原來隨時掛牌隨即接盤的公寓樓，即使每平方米低報三四千元價格，人們?nèi)詫λ弥焕怼?/DIV>
義海明輝精品房源西門鼎盛國際店負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在著急賣房子的人比買房的多�！鄙鲜霾辉敢馔嘎缎彰某捶空�，手中有兩套房子來不及處置。先前是每套加價十萬元賣，沒有下家接盤；然后平價賣仍無人過問，再掛牌降價還是甩不出手，現(xiàn)在只有改為出租收取租金了。
在通州玉帶河?xùn)|街運河明珠小區(qū)門口，鏈家地產(chǎn)加華印象店董偉倩等置業(yè)顧問干脆采取“守株待兔”的策略，只要碰見看房的人，不管有沒有同行在場，都主動塞給“國家大力度整頓投資者，真正有需求的好機會”買房信息資料。
鏈家公司動員人們“抄底”通州房市的材料中，羅列了現(xiàn)在買房的六大理由：“一是房型挑選余地很大，業(yè)主心里不穩(wěn)定，價格好談；二是房子肯定會升值，有魄力的人肯定會選擇在這時買房；三是中國人都是買漲不買跌，我們的意識要轉(zhuǎn)變；四是國家不會放棄房地產(chǎn)，調(diào)控只是為了控制過快上漲；五是運河規(guī)劃依然存在，1000億已用400億，房價再次上漲兩個月后；六是現(xiàn)在房價兩萬元，再次上漲兩萬就是起點�！�
房價漲跌缺乏官方說法
中國青年報記者以購房者身份調(diào)查月亮河公園、K2海棠灣、京貿(mào)國際城等領(lǐng)漲通州房價樓盤時，樓盤置業(yè)顧問常常眉飛色舞地說：“新CBD規(guī)劃圖都來了”，“前段時間有消息說國家又向通州北京新城投入了700多億元”，“你買通州的房子，將來肯定增值�！睂τ谶@些規(guī)劃或承諾什么時候落地與實施，他們則表示：“說不準(zhǔn)”。
中國青年報記者就通州未來城市規(guī)劃發(fā)展，以及房價變化關(guān)聯(lián)等問題，向北京市規(guī)劃委員會通州規(guī)劃分局進行了求證。該局分管宣傳工作的紀(jì)委書記趙少華說：“北京新城的很多規(guī)劃都還需要研究、討論，目前社會上流傳的一些規(guī)劃內(nèi)容不是很確定。”
通州區(qū)代區(qū)長岳鵬在本月5日接受媒體采訪時認(rèn)為，通州新城的建設(shè)對房價有影響，但沒有太大的影響�！爱�(dāng)初房價漲有炒作的因素。通州核心區(qū)域房價每平米在2萬元左右是比較合理的”。
據(jù)查閱通州區(qū)統(tǒng)計局門戶網(wǎng)站，該區(qū)一、二月房屋銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)均在次月中旬左右發(fā)布�？山刂劣浾甙l(fā)稿時，通州區(qū)三、四月份房屋銷售價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)仍然沒有發(fā)布。通州房價到底是漲了還是跌了，缺少官方數(shù)據(jù)與說法。
一些未來一二十年才有可能在通州落地的規(guī)劃或概念引領(lǐng)大家在房市追風(fēng)，至少說明現(xiàn)在百姓缺少保值、增值的渠道，手頭有余錢的人只能買房炒房。中科院經(jīng)濟學(xué)家張洪石說，“缺少剛性需求支撐的房價，由投機資本放大的房價，其‘泡沫’破裂是必然的�！�
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