◆開發(fā)商未封閉陽(yáng)臺(tái)，購(gòu)房人拒絕接收該房屋，逾期交房的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？
問：2002年9月9日，業(yè)主王某為購(gòu)買甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的陽(yáng)光綠洲F12-07A號(hào)房屋與甲房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同。合同約定的房屋總價(jià)款為68萬(wàn)元，王某在約定時(shí)間內(nèi)付清了全部房款。合同還約定房屋的交房時(shí)間為2003年10月28日。2003年11月1日，王某按照甲房地產(chǎn)公司的通知要求前去辦理房屋交付手續(xù)，發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)未封閉，于是王某拒絕接受房屋，導(dǎo)致房屋交付無(wú)法進(jìn)行。后王某一直與甲房地產(chǎn)公司交涉，直到2004年3月15日，在甲房地產(chǎn)公司將陽(yáng)臺(tái)封閉后，王某才辦理了房屋交付手續(xù)。至此甲房地產(chǎn)公司交付房屋的時(shí)間已比合同約定的房屋交付時(shí)間晚了137天。為此，王某要求甲房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。請(qǐng)問王某的要求能得到支持嗎？
這種糾紛往往發(fā)生在商品房預(yù)售過程中，購(gòu)房人與開發(fā)商在商品房買賣合同中約定了開發(fā)商交房日期以及逾期交房的違約責(zé)任，約定在某個(gè)時(shí)間，開發(fā)商將符合雙方約定的商品房交付購(gòu)房人。但是，在約定的交房時(shí)間，開發(fā)商通知購(gòu)房人前去辦理房屋交付手續(xù)，購(gòu)房人卻發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)臺(tái)未按約定進(jìn)行封閉（除此外，購(gòu)房人對(duì)其他地方均無(wú)異議），于是購(gòu)房人以開發(fā)商未能按照合同約定對(duì)房屋的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉，開發(fā)商違約為由，拒絕接收房屋，導(dǎo)致房屋交付無(wú)法進(jìn)行。有人認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)買人未按期入住所購(gòu)房屋的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。其實(shí)，這種理解是不正確的，首先，開發(fā)商已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)（除陽(yáng)臺(tái)未封閉外，該房屋的其他方面均符合合同的約定，并且開發(fā)商也提供了相應(yīng)的法律資料）；其次，雖然陽(yáng)臺(tái)未按約定進(jìn)行封閉，但是陽(yáng)臺(tái)是否封閉對(duì)購(gòu)房人正常使用房屋并不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的影響，根據(jù)《合同法》第一百四十八條規(guī)定：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，購(gòu)房人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。顯然，一個(gè)陽(yáng)臺(tái)沒有封閉，是不可能得出購(gòu)房人購(gòu)買房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的結(jié)論的。同時(shí)，《合同法》第一百一十九條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。由此可以得出，造成購(gòu)房人不能入住的損失，責(zé)任在購(gòu)房人，開發(fā)商未封閉陽(yáng)臺(tái)的行為構(gòu)成瑕疵履行，但非根本違約，且該違約行為并不妨礙購(gòu)房人入住該房屋，故對(duì)購(gòu)買人未按期入住所購(gòu)房屋的法律責(zé)任不應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，責(zé)任由購(gòu)買人自負(fù)。當(dāng)然開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)依約封閉陽(yáng)臺(tái)的法律責(zé)任。
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